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離婚による住まいの処分でお困りの方へ

離婚の際に、財産分与やローンの残債などの問題が生じるケースは珍しくありません。一方がローンの支払いを続けて、そのまま住むという方法もあります。ただ、不動産名義や連帯保証人などの問題も生じるため、家を売って現金化し、財産分与しようと考える方も多くいらっしゃいます。

どのような方法を選ぶとしても、後悔はしたくないもの。また当事者同士では、なかなかうまく話し合いが進まない場合もあるでしょう。当店ではお二人のお話を丁寧に伺ったうえで、ローン名義人や残債額などを踏まえて最適な売却方法をご提案しております。秘密厳守でご相談をうけたまわりますので、どうぞ安心してお問い合わせください。

住宅ローンが残っている不動産を売却する際の注意点

夫（または妻）名義の不動産であっても、妻（夫）がローンの保証人になっている（または連帯債務者になっている）というケースは珍しくありません。このような場合、離婚後もその責任は継続します。

ローンが残っている物件を売却する場合、通常はローンの完済が必要になります。そのため家を売って得られるお金（持ち家の時価）が住宅ローン残高を上回っていれば問題はありません。この状態をアンダーローンと言います。

しかし、持ち家の時価が住宅ローン残高を下回っている場合は注意が必要（オーバーローン）です。この場合、不足分に充てる資金を用意できれば問題ありませんが、それが難しい場合は家を売ることができません。

オーバーローンによって不動産を売却できない場合には、特別な手続きを経て売却する「任意売却」が必要になります。

任意売却について

住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、不動産には抵当権が設定されており、ローンを完済して抵当権を抹消しなければその不動産を売ることができません。しかし「住宅ローンの返済が厳しい」、「離婚のためにすぐに不動産を売りたい」といったケースもあります。こうした場合に、任意売却であればローンが残っている物件でも売却することができます。

任意売却では、不動産会社が不動産の所有者（ローンの債務者）と債権者の間に入って交渉を行い、債権者の合意を得たうえで不動産を売却します。売却益を返済の一部に充てることも可能で、交渉次第では引っ越し費用を確保することもできます。

オーナーチェンジについて

「オーナーチェンジ」とは賃貸住宅の所有者が、入居者が入ったままの状態でその物件を売却することです。入居者側から見ると、賃貸借契約はそのままでオーナーだけが変わる、ということになります。

オーナーチェンジの手順は通常の不動産売却とほとんど同じです。ただし、最後の物件引き渡しの際には、家賃明細書と賃貸借契約書が必要で、その引き継ぎも行う必要があります。またオーナーチェンジが行われたことを貸借人に告知することも必要です。